包租公小心荷包！國稅局AI查稅　房東「不報就中」

隨5月報稅季來臨，租金申報估將再度成為國稅局查核重點。近年國稅機關逐步運用AI與大數據建置「智能選案系統」，透過跨資料庫比對，鎖定未申報租金收入的房東，據財政部與各區國稅局資料顯示，透過跨機關資料勾稽與AI大數據分析，近年未申報租金所得案件查獲率持續提升，且補稅與裁罰案例不斷增加。

專家指出，在租金補貼政策擴大與資料透明化之下，租賃市場從過去的黑市，已逐漸進入「幾乎無法隱匿」的新時代，房東若仍抱持僥倖心態，恐面臨補稅甚至裁罰風險。

AI查稅升級　租金漏報被查獲恐補稅並裁罰

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過去租金查核多仰賴檢舉或抽查，如今AI科技發達，由電腦系統篩選就可查出逃漏稅，國稅局近年透過AI系統整合多項資料來源，包括租客申報的租金扣除額、租金補貼紀錄、銀行轉帳資料，甚至水電使用情形等，進行交叉比對，一旦發現房東持有多屋卻未申報租金所得，就可能被系統列為高風險對象進行查稅。

以財政部近年陸續祭出多波查核專案的最新報告顯示，2021年至2023年個人非自住房屋租賃所得須補稅者，每年均逾25萬件，且每年收取的相關補稅金額都高於8.23億元。而且，政府查稅以多屋族成重點查核對象，其中，針對囤房大戶查出租漏稅，目前更已進行3波，2021年加強查核持有10戶以上非自住住家用房屋者租賃所得；2022年更擴大到持有5戶以上的持有者，兩波查獲率均逾5成；2024年則更進一步強化課稅資料蒐集，挑選高風險案件加強查核。

「3無房東」成查核重點　抽百件70%被查到逃漏　金流成關鍵證據

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觀察政府運用AI查核範圍與機制，除針對已有申報或已有資料可查核者外，還會特別鎖定所謂「三無房東」，也就是無設籍、無申報所得、無租賃補助紀錄者，這類房東過去在租屋黑市下規避查稅，但在大數據分析下，除能查到是否有逃漏稅，還能透過區域租金行情推估其潛在租金收入。

以高雄國稅局來說，這幾年與財政資訊中心合作，執行AI查核，去年就宣布，在有申報或者有資料可查核者的查核105萬件中，就查到逃漏報件數達23萬件；另外，透過AI也從房市黑市中撈人，針對「無申報資料」、「無課稅資料」、「無申請租金補貼」等3無房東，每查核百件中就有查到約70件沒有報稅，準確率相當高，更回推就出每戶年租金收入約50萬元。

目前若房客透過銀行轉帳支付租金，AI系統就可比對雙方帳戶紀錄，推估實際租賃關係，根據財政部資料，目前透過金流與申報資料不一致所查獲的案件量體持續增加，顯示AI查核已從「資料比對」進一步走向「行為辨識」，想逃漏稅難度已越來越高。

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房東報稅風險升高　節稅與合規成關鍵

中信房屋研展室副理莊思敏指出，近年租金補貼、公益出租人等政策推行，在搭配AI查稅系統的雙軌並行下，目前從資料串聯到金流比對，國稅局已具備高度掌握租賃行為的能力，台灣租賃市場正快速邁向透明化，未來租金收入恐將無法隱匿。

她提醒，未來政府查核趨勢只會更加精準與嚴格，房東若未如實申報，一旦被查獲，除補稅外，還可能面臨額外罰鍰，成本遠高於節稅利益。而在制度逐步完善下，「誠實申報、合法節稅」可能已不再只是建議，而是必要選擇。

她建議，在目前政府查核強度提升下，房東報稅思維與策略需同步調整，由於，法律已明訂不能禁止房客申報租金扣除額或申請租金補貼，若房客申報租金支出扣除額與申請租金補貼，系統將自動比對房東是否申報租金所得，已幾乎無法規避。而且，財政部自2024年起將房屋租金支出從列舉扣除額改為特別扣除額，每戶每年最高可扣除從12萬元提升到18萬元，減稅誘因明顯提升，這也使更多租客願意申報租金支出，進一步提高房東被查核的機率。

因此，建議房東善用公益出租人優惠，包括租金免稅額與房屋稅優惠，有助降低整體稅負，或是透過「包租代管」等制度來降低稅務與管理風險。（工商時報）

※本文授權自工商時報，原文：見此

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